Hak Guna Bangunan (HGB) merupakan perizinan yang diberikan kepada seseorang atau badan hukum untuk memiliki, menguasai, dan memanfaatkan bangunan atau tanah selama jangka waktu tertentu. Hak guna Usaha diatur dalam BAB IV PP 18/2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah. Hak guna usaha ini hanya dapat diberikan kepada warga Negara Indonesia (WNI) dan badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia. Hal ini termuat dalam Pasal 19 PP 18/2021.
Hal ini berarti syarat untuk memiliki hak guna usaha haruslah pribumi baik perorangan maupun badan hukumnya. Apabila syarat tersebut tidak dipenuhi, maka dalam jangka waktu 1 (satu) tahun hak guna usaha tersebut dialihkan kepada seseorang atau badan hukum yang memenuhi syarat. Jika dalam jangka waktu tersebut tidak juga dialihkan maka hak guna usaha tersebut dapat dihapuskan. Ketentuan ini termuat dalam Pasal 20 Ayat (1) dan (2) PP 18/2021.
Tanah yang dapat diberikan untuk hak guna usaha berdasarkan Pasal 21 PP 18/2021, ialah tanah negara dan tanah hak pengeLolaan. Menurut Pasal 1 angka 2 PP 18/2021 Tanah Negara atau Tanah yang Dikuasai Langsung oleh Negara adalah Tanah yang tidak dilekati dengan sesuatu hak atas tanah, bukan Tanah wakaf, bukan Tanah Ulayat dan/atau bukan merupakan aset barang milik negara/ barang milik daerah. Selain itu, menurut Pasal 1 angka 3 PP 18/2021 Hak Pengelolaan adalah hak menguasai dari negara yang kewenangan pelaksanaannya sebagian dilimpahkan kepada pemegang Hak Pengelolaan. Dalam hak guna usaha terdapat jangka waktu, sebagaimana diatur dalam Pasal 22 PP 18/2021, yakni:
- Hak guna usaha diberikan untuk jangka waktu paling lama 35 (tiga puluh lima) tahun, diperpanjang untuk jangka waktu paling lama 25 (dua puluh lima) tahun dan diperbarui untuk jangka waktu paling lama 35 (tiga puluh lima) tahun.
- Setelah jangka waktu pemberian, perpanjangan, dan pembaruan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) berakhir, Tanah hak guna usaha kembali menjadi Tanah yang Dikuasai Langsung oleh Negara atau tanah Hak Pengelolaan.
- Tanah yang Dikuasai Langsung oleh Negara sebagaimana dimaksud pada ayat (2), penataan kembali penggunaan, pemanfaatan , dan pemilikan menjadi kewenangan Menteri dan dapat diberikan prioritas kepada bekas pemegang hak dengan memperhatikan:
- tanahnya masih diusahakan dan dimanfaatkan dengan baik sesuai dengan keadaan, sifat, dan tujuan pemberian hak;
- syarat-syarat pemberian hak dipenuhi dengan baik oleh pemegang hak;
- pemegang hak masih memenuhi syarat sebagai pemegang hak;
- tanahnya masih sesuai dengan rencana tata ruang;
- tidak dipergunakan dan/atau direncanakan untuk kepentingan umum;
- sumber daya alam dan lingkungan hidup; dan
- keadaan Tanah dan masyarakat sekitar.
Hak guna usaha diberikan hanya di atas 2 (dua) tanah, yaitu tanah negara dan tanah pengelolaan. Hak guna usaha di atas tanah negara diberikan dengan adanya keputusan pemberian hak oleh menteri. Sedangkan hak guna usaha di atas tanah pengelolaan diberikan dengan adanya keputusan pemberian hak oleh menteri berdasarkan persetujuan dari pemegang hak pengelolaan. Hal ini termuat dalam Pasal 23 PP 18/2021.
Setelah pemberian hak oleh menteri, hak guna usaha wajib didaftarkan pada kantor pertanahan, lalu pemegang hak guna usaha diberikan sertifikat hak atas tanah sebagai tanda bukti hak. Ini termuat dalam Pasal 24 PP 18/2021. Setelah memiliki hak guna usaha, para pemegang hak guna usaha tersebut memiliki kewajiban sebagaimana dalam Pasal 27 PP 18/2021, yakni:
- melaksanakan usaha pertanian, perikanan, dan/atau peternakan sesuai peruntukan dan persyaratan sebagaimana ditetapkan dalam keputusan pemberian haknya paling lama 2 (dua) tahun sejak hak diberikan;
- mengusahakan Tanah hak guna usaha dengan baik sesuai dengan kelayakan usaha berdasarkan kriteria yang ditetapkan oleh instansi teknis;
- membangun dan memelihara prasarana lingkungan dan fasilitas yang ada dalam lingkungan areal hak guna usaha;
- memelihara Tanah, termasuk menambah kesuburan dan mencegah kerusakannya serta menjaga kelestarian lingkungan hidup;
- memberikan jalan keluar atau jalan air atau kemudahan lain bagi pekarangan atau bidang Tanah yang terkurung;
- mengelola, memelihara, dan mengawasi serta mempertahankan fungsi kawasan konservasi bernilai tinggi (high conservation value), dalam hal areal konservasi berada pada areal hak guna usaha;
- menjaga fungsi konservasi sempadan badan air atau fungsi konservasi lainnya;
- mematuhi ketentuan pemanfaatan ruang yang diatur dalam rencana tata ruang;
- memfasilitasi pembangunan kebun masyarakat sekitar paling sedikit 20% (dua puluh persen) dari luas Tanah yang diberikan hak guna usaha, dalam hal pemegang hak merupakan badan hukum berbentuk perseroan terbatas dan penggunaannya untuk perkebunan;
- menyampaikan laporan setiap akhir tahun mengenai penggunaan hak guna usaha;
- melepaskan Hak Atas Tanah baik sebagian atau keseluruhan dalam hal dipergunakan bagi pembangunan untuk kepentingan umum; dan
- menyerahkan kembali Tanah yang diberikan dengan hak guna usaha kepada negara atau pemegang Hak Pengelolaan, setelah hak guna usaha hapus.
Selain pemegang hak guna usaha memiliki kewajiban, pemegang hak guna usaha juga memiliki larangan yang diatur dalam Pasal 28 PP 18/2021, yakni:
- menyerahkan pemanfaatan Tanah hak guna usaha kepada pihak lain, kecuali dalam hal diperbolehkan menurut peraturan perundang-undangan;
- mengurung atau menutup pekarangan atau bidang Tanah lain dari lalu lintas umum, akses publik, dan/atau jalan air;
- membuka dan/atau mengolah lahan dengan cara membakar;
- merusak sumber daya alam dan kelestarian kemampuan lingkungan hidup;
- menelantarkan tanahnya; dan
- mendirikan bangunan permanen yang mengurangi fungsi konservasi tanggul, fungsi konservasi sempadan, atau fungsi konservasi lainnya, dalam hal dalam areal hak guna usaha terdapat sempadan badan air atau fungsi konservasi lainnya.
Pemegang hak guna usaha juga memiliki hak, yang termuat dalam Pasal 29 PP 18/2021, yakni:
- menggunakan dan memanfaatkan Tanah yang diberikan sesuai dengan peruntukannya dan persyaratan sebagaimana ditetapkan dalam keputusan dan perjanjian pemberiannya;
- memanfaatkan sumber air dan sumber daya alam lainnya di atas Tanah yang diberikan dengan hak guna usaha sepanjang untuk mendukung penggunaan dan pemanfaatan Tanah sebagaimana dimaksud pada huruf a sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan; dan/atau
- melakukan perbuatan hukum yang bermaksud melepaskan, mengalihkan, dan mengubah penggunaannya serta membebankan dengan hak tanggungan sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.
Hak guna usaha dapat terhapus sebagaimana dalam Pasal 31 PP 18/2021, yakni:
- berakhirnya jangka waktu sebagaimana ditetapkan dalam keputusan pemberian, perpanjangan, atau pembaruan haknya;
- dibatalkan haknya oleh Menteri sebelum jangka waktunya berakhir karena:
-
- tidak terpenuhinya ketentuan kewajiban dan/atau larangan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 27 dan/atau Pasal 28;
- cacat administrasi; atau
- putusan pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap;
-
- diubah haknya menjadi Hak Atas Tanah lain;
- diubah haknya menjadi Hak Atas Tanah lain;
- dilepaskan secara sukarela oleh pemegang haknya sebelum jangka waktunya berakhir;
- dilepaskan untuk kepentingan umum;
- dicabut berdasarkan Undang-Undang;
- ditetapkan sebagai Tanah Terlantar;
- ditetapkan sebagai Tanah Musnah;
- berakhirnya perjanjian pemanfaatan Tanah, untuk hak guna usaha di atas tanah Hak Pengelolaan; atau
- pemegang hak sudah tidak memenuhi syarat sebagai subjek hak.
Kesimpulan
Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 mengatur Hak Guna Bangunan (HGB), memberikan izin pada individu atau badan hukum untuk memiliki, menguasai, dan memanfaatkan tanah atau bangunan. Tantangan utama termasuk persyaratan kewarganegaraan, batas waktu HGB, dan kewajiban sosial pemegangnya. Pemegang HGB dilarang menyerahkan pemanfaatan tanah tanpa izin dan melakukan tindakan merusak lingkungan. Kesadaran akan kewajiban dan tantangan menjadi kunci dalam memanfaatkan HGB secara optimal dan mendukung pembangunan berkelanjutan.
Dasar hukum:
Peraturan Pemerintah No.18 Tahun 2021 Tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, Dan Pendaftaran Tanah.
Penulis:
TB Agung, SH.